W dzisiejszych czasach niewiele osób stać na zakup mieszkania albo najzwyczajniej jest to dla nich nieopłacalne. Najczęściej, aby zapewnić sobie warunki mieszkalne zdecydują się je wynająć. Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest bardzo powszechnie zawieraną umową. O czym przede wszystkim należy pamiętać podpisując taką umowę? Jak dobrze zabezpieczyć swoje interesy jako wynajmujący? Jaką umowę najmu wybrać?
Zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas określony lub nieokreślony, ale trzeba pamiętać, że gdy najem zawarty jest na czas dłuższy niż 10 lat, wówczas uznaje się, że zawarty został na czas nieoznaczony. Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa na okres przekraczający rok powinna być zawarta na piśmie. Jest to forma oczywiście pożądana chociażby dla celów dowodowych.
Elementem koniecznym umowy najmu lokalu mieszkalnego oprócz stron i przedmiotu umowy jest także określenie wysokości czynszu, czyli jego kwoty, a także terminu płatności. Najemca ma obowiązek opłacać go w umówionym terminie. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli strony nie ustalą terminu płatności czynszu w umowie, ma być płacony z góry za cały okres najmu- gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc lub miesięcznie do 10-tego dnia miesiąca- gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo umowa zawarta jest na czas nieoznaczony.
W sytuacji, gdy najemca zalega z czynszem nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach najemcy, które wniósł do mieszkania (chyba że nie podlegają zajęciu), a także na rzeczach członków rodziny zamieszkujących z najemcą. Ponadto należy pamiętać, że osoby pełnoletnie zamieszkujące z najemcą odpowiadają z nim solidarnie za zaległości w zapłacie czynszu i innych opłat, ale odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości czynszu i opłat, które są należne za okres ich stałego zamieszkiwania. Jeżeli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu bez okresu wypowiedzenia, musi natomiast uprzedzić o tym najemcę na piśmie i dać mu miesięczny termin na uregulowanie zaległej płatności.
Jako osoba wynajmująca możemy uzależnić podpisanie umowy od uiszczenia przez najemcę kaucji na zabezpieczenie przyszłych roszczeń związanych z lokalem. Jest to jak najbardziej wskazane, gdyż w ten sposób zabezpieczamy się na wypadek ewentualnych szkód i zniszczeń w mieszkaniu. Wysokość kaucji nie może przekroczyć równowartości dwunastu miesięcznych czynszów. Podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu wymagalnych a nie zapłaconych świadczeń związanych z używaniem przez najemcę lokalu.
W umowie warto jest również zawrzeć inne postanowienia dotyczące stosunku najmu, w zależności od naszych potrzeb. Zgodnie z kodeksem cywilnym najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać do bezpłatnego używania lokalu lub go podnająć. Tak samo nie może wprowadzać żadnych ulepszeń w lokalu. Najlepiej jasno określić w umowie, czy wyrażamy na to zgodę i w jaki sposób dokonamy rozliczeń w tym zakresie. Ponadto, można zastrzec, że nie zgadzamy się np. cesję, pobyt zwierząt w mieszkaniu, palenie papierosów w pomieszczeniach, malowanie ścian, remonty, zakłócanie ciszy.
Pamiętać należy także o protokole zdawczo-odbiorczym. Określa się w nim stan techniczny i stopień zużycia instalacji, urządzeń i mebli które znajdują się w mieszkaniu. Najlepiej jest załączyć go do umowy, gdyż stanowi podstawę przy rozliczeniach podczas zwrotu lokalu. Warto wiedzieć także, że najemcę obciąża dokonywanie drobnych nakładów np. naprawa podłogi, drzwi, malowanie ścian, a także drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, od których zależy np. dopływ światła.
Najbezpieczniejszą umową dla wynajmujących jest umowa najmu okazjonalnego lokalu. Umowa ta zawierana jest na czas oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat. Umowa charakteryzuje się tym, że wyłącza przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów. Do umowy najmu okazjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym ma on się poddać egzekucji i zobowiązać do opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy. Jest to gwarancja notarialna, że po rozwiązaniu umowy najemca opuści lokal. Zabezpieczenia tego nie ma przy zwykłej umowie najmu. Wynajmujący ma także prawo eksmisji lokatora, jeżeli ten nie chce się wyprowadzić z mieszkania mimo rozwiązania umowy najmu. Ponadto w takim akcie, najemca ma obowiązek wskazania innego lokalu, w którym może zamieszkać na wypadek, gdyby wykonano egzekucję opróżnienia lokalu, a także oświadczenie właściciela tego lokalu, że wyraża na to zgodę. Ponadto, umowę tę należy zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Obowiązek ten spoczywa na wynajmującym. Podobnie jak przy umowie zwykłej najmu lokalu, wynajmujący może uzależnić podpisanie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji na zabezpieczenie. W tym przypadku, nie może przekraczać sześciu miesięcznych czynszów. Każda zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Należy również pamiętać o obowiązku podatkowym. Zgodnie z ustawą czynsz z umowy najmu stanowi źródło przychodów, od którego należy odprowadzić podatek dochodowy. Do przychodu nie wlicza się opłat takich jak czynsz w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej, abonament, opłaty za media, jeżeli z umowy wynika, że zobowiązanym do ich ponoszenia jest najemca. Przychód jest opodatkowany albo na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej (18 % i 32 %), albo w formie ryczałtu (8,5 %) od przychodów ewidencjonowanych.
Mamy przyjemność poinformować, że porada Pani Mecenas Renaty Piętki odnośnie najmu ukaże się również na portalu trojmiasto.pl, o czym powiadomimy osobną wiadomością.
Podsumowując:
Aby najem był bezpieczny należy:
- Sporządzić umowę w formie pisemnej, w której szczegółowo opiszemy co wolno, a czego nie najemcy
- Najlepiej sporządzić umowę najmu okazjonalnego, która zawierać będzie oświadczenie notarialne najemcy o „wyprowadzce”
- Pobrać, jak największa kaucję, która zapewni finansowanie w trakcie kiedy najemca zaprzestanie płacenia czynszu
- W przypadku zaległości w czynszu skorzystamy z prawa zastawu
- Zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego celem opodatkowania
