Zbycie mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia, a obowiązek podatkowy

Zbycie mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia, a obowiązek podatkowy

Bardzo często zdarza się tak, że gdy odziedziczymy mieszkanie chcemy je sprzedać, albo że kupujemy mieszkanie w celu odsprzedania z zyskiem. Nie każdy wie, że jeżeli od nabycia rozumianego jako budowa/zakup/darowizna/spadek do zbycia nie minęło 5 lat spoczywa na nas obowiązek podatkowy.

Co to jest za podatek i z czego wynika?

Jak uniknąć opodatkowania?

O czym powinniśmy pamiętać?

W sytuacji, gdy mamy zamiar sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia musimy zapłacić podatek dochodowy od dochodu. Obowiązek ten nakłada na nas ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tak, jeżeli sprzedajemy:

  • nieruchomość lub jej część oraz udział w niej,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawo wieczystego użytkowania gruntów,

i nie ma to związku z prowadzoną przez nas działalnością gospodarczą, sprzedaż ta będzie źródłem naszego przychodu. Okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy daną nieruchomość.

Jaka jest wysokość tego podatku?

Od dochodu, który uzyskamy na skutek sprzedaży nabytej nieruchomości musimy zapłacić 19 % procent podstawy obliczenia podatku. Co to oznacza? Podstawą do obliczenia jest dochód, który jest różnicą pomiędzy przychodem ze zbycia nieruchomości, a kosztami, czyli między innymi udokumentowanymi kosztami nabycia (np. opłaty notarialne, koszty ogłoszeń, opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości), czy kosztami wytworzenia. W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za koszty uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn

UWAGA!

Jeżeli cena sprzedaży będzie równa, bądź niższa cenie zakupu, podatek dochodowy nie wystąpi. Aby był podatek musi bowiem być dochód. Jedyne co trzeba będzie zrobić, to złożyć w urzędzie skarbowym z tej transakcji PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym będzie miała miejsce sprzedaż

Jaka jest możliwość uniknięcia podatku dochodowego?

Ustawa przewiduje także zwolnienie od podatku dochodowego. Dojdzie do tego w sytuacji, gdy przychód, który uzyskaliśmy ze sprzedaży tej nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Ponadto, do czasu tego zakupu  nie może minąć więcej niż 2 lata od końca roku, w którym dokonaliśmy sprzedaży.

Czym są zatem własne cele mieszkaniowe?

Ustawa w art. 21 ust. 25 zawiera cały katalog wydatków, których poniesienie zalicza się do celów mieszkaniowych. Podając przykład, można wskazać takie jak między innymi:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części, bądź udziału w takim budynku,
  • nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
  • spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel mieszkaniowy- ważny jest tu moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku tzn. istotne jest, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Należy pamiętać, że samo poniesienie wydatku na jeden z wyżej wymienionych celów nie oznacza jeszcze, że będziemy zwolnieni od zapłaty podatku. W tej sytuacji, musimy wykazać, że ponieśliśmy je, czyli że na przykład kupiliśmy mieszkanie, żeby zrealizować swój własny cel mieszkaniowy.

Co to oznacza?

Będzie to sytuacja, w której pieniądze uzyskane ze sprzedaży wydatkujemy w celu zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. W zakupionym w tym celu np. mieszkaniu musi faktycznie koncentrować się nasze centrum życiowe.

Opublikuj komentarz