Bardzo często zdarza się tak, że gdy odziedziczymy mieszkanie chcemy je sprzedać, albo że kupujemy mieszkanie w celu odsprzedania z zyskiem. Nie każdy wie, że jeżeli od nabycia rozumianego jako budowa/zakup/darowizna/spadek do zbycia nie minęło 5 lat spoczywa na nas obowiązek podatkowy.
Co to jest za podatek i z czego wynika?
Jak uniknąć opodatkowania?
O czym powinniśmy pamiętać?
W sytuacji, gdy mamy zamiar sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia musimy zapłacić podatek dochodowy od dochodu. Obowiązek ten nakłada na nas ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tak, jeżeli sprzedajemy:
- nieruchomość lub jej część oraz udział w niej,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawo wieczystego użytkowania gruntów,
i nie ma to związku z prowadzoną przez nas działalnością gospodarczą, sprzedaż ta będzie źródłem naszego przychodu. Okres 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy daną nieruchomość.
Jaka jest wysokość tego podatku?
Od dochodu, który uzyskamy na skutek sprzedaży nabytej nieruchomości musimy zapłacić 19 % procent podstawy obliczenia podatku. Co to oznacza? Podstawą do obliczenia jest dochód, który jest różnicą pomiędzy przychodem ze zbycia nieruchomości, a kosztami, czyli między innymi udokumentowanymi kosztami nabycia (np. opłaty notarialne, koszty ogłoszeń, opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości), czy kosztami wytworzenia. W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za koszty uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn
UWAGA!
Jeżeli cena sprzedaży będzie równa, bądź niższa cenie zakupu, podatek dochodowy nie wystąpi. Aby był podatek musi bowiem być dochód. Jedyne co trzeba będzie zrobić, to złożyć w urzędzie skarbowym z tej transakcji PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym będzie miała miejsce sprzedaż
Jaka jest możliwość uniknięcia podatku dochodowego?
Ustawa przewiduje także zwolnienie od podatku dochodowego. Dojdzie do tego w sytuacji, gdy przychód, który uzyskaliśmy ze sprzedaży tej nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Ponadto, do czasu tego zakupu nie może minąć więcej niż 2 lata od końca roku, w którym dokonaliśmy sprzedaży.
Czym są zatem własne cele mieszkaniowe?
Ustawa w art. 21 ust. 25 zawiera cały katalog wydatków, których poniesienie zalicza się do celów mieszkaniowych. Podając przykład, można wskazać takie jak między innymi:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części, bądź udziału w takim budynku,
- nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel mieszkaniowy- ważny jest tu moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku tzn. istotne jest, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Należy pamiętać, że samo poniesienie wydatku na jeden z wyżej wymienionych celów nie oznacza jeszcze, że będziemy zwolnieni od zapłaty podatku. W tej sytuacji, musimy wykazać, że ponieśliśmy je, czyli że na przykład kupiliśmy mieszkanie, żeby zrealizować swój własny cel mieszkaniowy.
Co to oznacza?
Będzie to sytuacja, w której pieniądze uzyskane ze sprzedaży wydatkujemy w celu zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. W zakupionym w tym celu np. mieszkaniu musi faktycznie koncentrować się nasze centrum życiowe.
GRB nieruchomości