Sprzedaż nieruchomości nie jest łatwym zadaniem. Można napotkać na wiele rozmaitych pułapek, a przyczyny mogą być różne. Jak poradzić sobie ze sprzedażą tak zwanych nieruchomości trudnych?
Podpowiadamy!
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką
Kupno i sprzedaż nieruchomości jest możliwa, nawet kiedy obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym. Należy wówczas pamiętać, że sprzedaż nie powoduje, że hipoteka wygaśnie. Wierzycielowi nadal przysługiwać będzie prawo zaspokojenia się z nieruchomości, a kupujący musi zaakceptować fakt, że z mocy prawa stanie się tak zwanym dłużnikiem hipotecznym. Informacja o hipotece zapisana jest w dziale IV księgi wieczystej danej nieruchomości.
Co zrobić żeby wykreślić hipotekę? Istnieje kilka sposobów.
Po pierwsze, może zostać wykreślona przez sprzedającego poprzez spłatę długu. Może to nastąpić przed zawarciem aktu notarialnego umowy sprzedaży, ze środków własnych albo z uzyskanego na rzecz kupna zadatku (co zdarza się najczęściej). Po drugie, spłacić hipotekę może sam kupujący ze środków przeznaczonych na zakup nieruchomości. Wówczas zapłata ceny sprzedaży zostaję podzielona na dwie części- dla wierzyciela hipotecznego i dla sprzedającego.
Należy pamiętać, co jest bardzo istotne, żeby dokonać wykreślenia wzmianki w księdze wieczystej. Przede wszystkim, należ uzyskać od wierzyciela zaświadczenie o spłacie długu oraz zgodę na wykreślenie wzmianki. Wówczas, albo sami złożymy wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie albo zrobi to notariusz w terminie 3 dni od zawarcia aktu notarialnego (wniosek zawarty jest w treści umowy).
Co w sytuacji, gdy kupujący nabywa mieszkanie na kredyt?
W tym przypadku sytuacja nie ulegnie większej zmianie. Wówczas to bank spłaca hipotekę i sprzedającego mieszkanie.
Co jeśli kredyt jest w walucie obcej?
Sytuacja kształtuje się podobnie, z tym, że spłacając wierzytelność banku należy wziąć pod uwagę kurs średni NBP na dzień zawarcia umowy sprzedaży i przelać kwotę długu z nadwyżką dla banku, który kredytu udzielił, a po zaksięgowaniu bank tę nadwyżkę zwróci. Problem może pojawić się wtedy, gdy wskutek wahań kursu wartość wierzytelności przewyższa cenę nieruchomości, a wtedy sprzedający musiałby pokryć tę różnicę.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością
Co należy zrobić, gdy nieruchomość, którą chcemy sprzedać obciążona jest służebnością? To zależy od tego, jaki jest to rodzaj służebności.
Najczęściej spotykamy się ze służebnością osobistą, która może uprawniać daną osobę do zamieszkiwania na obciążonej nieruchomości lub jej części. Jest to służebność związana ściśle z osobą, na rzecz której została ustanowiona. Może ona również przybrać postać uprawnienia danej osoby do korzystania lub użytkowania samego gruntu. Nieruchomość taką można oczywiście sprzedać, ale możemy wyobrazić sobie jak trudno nam będzie znaleźć kupca. W tej sytuacji, uprawniony z tytułu służebności będzie musiał zrzec się tego prawa. Pamiętać należy, że obciążenie to wpisane jest w III dziale księgi wieczystej, a więc należy złożyć wniosek o wykreślenie wzmianki.
Służebność gruntowa natomiast jest prawem, które związane jest z prawem własności nieruchomości. Oznacza to, że przysługiwać ono będzie każdemu właścicielowi nieruchomości uprzywilejowanej, jak i ograniczać będzie każdego właściciela nieruchomości obciążonej. W praktyce, najczęściej będzie to polegało na prawie przejścia lub przejazdu, co wiąże się z istnieniem drogi przez nieruchomość. Zdarza się także, że ustanowione są służebności przesyłu (przesył energii, gazów, płynów itp.). Służebność gruntowa, tak samo jak osobista wpisana jest do działu III księgi wieczystej. Warto wiedzieć, że wykreślenie takiej służebności jest bardzo trudne.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej umową dożywocia
Umowa dożywocia nie przeszkadza w sprzedaży nieruchomości. Należy pamiętać jednak, że obowiązki, które wynikają z tego prawa, czyli zapewnienie dożywotniego utrzymania, przechodzą na kolejnego właściciela. Dzieje się to automatycznie w chwili podpisania umowy kupa-sprzedaży danej nieruchomości. Zgoda dożywotnika na zbycie nieruchomości nie jest wymagana. Ponadto, informacja o obowiązującej umowie dożywocia może nie być widoczna w księdze wieczystej, gdyż dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie.
Co zrobić więc, gdy dana nieruchomość obciążona jest umową dożywocia?
Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i zobowiązany nie mogą pozostawać w bezpośredniej styczności, sąd na wniosek jednej ze stron może zmienić treść prawa dożywocia (niektóre jego postanowienia) na dożywotnią rentę.
Należy pamiętać także, że sprzedający nieruchomość odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne, a także o roszczeniu odszkodowawczym kupującego nieruchomość, która obciążona jest prawem dożywocia, jeżeli nie wiedział o istnieniu tej wady. W tej sytuacji, przysługują mu dwa roszczenia. Po pierwsze, jest to roszczenie o naprawienie szkody (art. 471 kc). Po drugie, roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy z tytułu rękojmi (art. 560 kc).
Już wkrótce w kolejnym artykule: Odszkodowanie- czym jest i komu przysługuje?
